A compra de um imóvel envolve encargos fiscais que podem ter um peso significativo no investimento, nomeadamente o IMT, o Imposto do Selo e o IMI.
O Novo Pacote da Habitação introduziu novos benefícios para determinadas aquisições e investimentos destinados ao arrendamento habitacional.
Neste artigo, explicamos as principais medidas, quem pode beneficiar e os requisitos a considerar.
IMT na aquisição de habitação: o que muda?
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é, regra geral, pago no momento da compra de um imóvel. O seu valor depende do preço de aquisição, do valor patrimonial tributário e da finalidade a que o imóvel se destina.
O Novo Pacote da Habitação prevê novos benefícios de IMT para determinadas aquisições de habitação de custos controlados e investimentos destinados ao arrendamento habitacional.
Estes incentivos juntam-se às isenções já existentes, mas têm condições de acesso distintas, que importa conhecer antes de avançar com a aquisição.
Benefícios fiscais para jovens compradores
O regime conhecido como IMT Jovem continua a representar um apoio importante para quem pretende adquirir a primeira habitação própria e permanente.
Em 2026, os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação, desde que cumpram os requisitos legais.
Entre as principais condições estão a idade do comprador, a finalidade do imóvel e a inexistência de propriedade sobre outro imóvel habitacional no momento da aquisição ou nos três anos anteriores.
Em 2026, a isenção total de IMT aplica-se a aquisições até 330.539 euros, podendo existir uma redução do imposto para imóveis de valor superior, dentro dos limites legalmente previstos.
Importa esclarecer que este benefício não foi criado pelo Novo Pacote da Habitação de 2026, mas continua a ser relevante na análise dos incentivos fiscais disponíveis para a compra de casa.
Novos incentivos para habitações de custos controlados
Uma das novidades do pacote é a criação de benefícios fiscais para a primeira aquisição de imóveis classificados como habitação de custos controlados, destinados exclusivamente a habitação própria e permanente.
O regime prevê a possibilidade de isenção de IMT até ao limite legal e a aplicação de taxas mais favoráveis em determinadas aquisições de valor superior.
Está também prevista uma dedução ao Imposto do Selo associado à transmissão, dentro dos limites definidos na legislação.
Contudo, estes benefícios não são automáticos. A sua aplicação depende, nomeadamente, da verificação dos requisitos do comprador, da classificação do imóvel e de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.
Assim, antes de considerar qualquer poupança fiscal, é essencial confirmar se o imóvel e a aquisição reúnem efetivamente as condições exigidas.
Aquisição de imóveis para arrendamento habitacional
O Novo Pacote da Habitação procura também incentivar o investimento em imóveis destinados ao mercado de arrendamento.
Uma das medidas é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que permitem atribuir benefícios fiscais a projetos elegíveis de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
No âmbito destes contratos, podem estar previstos benefícios como:
- Isenção de IMT na aquisição de imóveis abrangidos pelo investimento;
- Isenção de Imposto do Selo associado à transmissão desses imóveis;
- Isenção de IMI até oito anos, contados a partir do ano da aquisição.
Os CIA podem ter uma duração até 25 anos, mas a atribuição dos benefícios depende da celebração do contrato e do cumprimento das condições estabelecidas.
Por isso, a simples aquisição de um imóvel para arrendamento não garante, por si só, o acesso a estas isenções.
IMI e imóveis devolutos: cuidados a considerar
Ao contrário do IMT, que está associado à aquisição, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) representa um encargo periódico para os proprietários.
O valor a pagar depende do valor patrimonial tributário e da taxa definida pelo município, podendo existir isenções ou agravamentos em situações previstas na lei.
Os imóveis classificados como devolutos merecem particular atenção, uma vez que podem estar sujeitos a taxas agravadas de IMI, dependendo da sua localização e das condições legais aplicáveis.
O Novo Pacote da Habitação não eliminou estes agravamentos. Introduziu, contudo, novos incentivos para determinados investimentos habitacionais, incluindo a possibilidade de isenção de IMI no âmbito dos CIA.
Para os proprietários de imóveis desocupados, torna-se especialmente importante avaliar os encargos associados à manutenção do imóvel e as condições de uma eventual colocação no mercado de arrendamento.
Qual o impacto para particulares e empresas?
Os efeitos fiscais das novas medidas variam conforme o perfil do comprador e a finalidade do investimento.
Para os particulares que procuram adquirir habitação própria e permanente, os benefícios podem traduzir-se numa redução dos custos iniciais da compra, sobretudo quando estejam reunidas as condições de acesso às isenções disponíveis.
Já para empresas e investidores imobiliários, o impacto poderá ser mais abrangente, envolvendo não apenas o IMT e o Imposto do Selo, mas também o IMI e a tributação futura dos rendimentos do arrendamento.
No caso de investimentos enquadrados nos CIA, a poupança fiscal poderá contribuir para melhorar a viabilidade financeira dos projetos. Contudo, será necessário considerar as obrigações associadas ao investimento, os limites de renda e os requisitos de manutenção dos benefícios.
A finalidade do imóvel pode alterar a tributação
Um dos aspetos mais importantes na aplicação das novas medidas é a utilização efetiva do imóvel.
A aquisição para habitação própria e permanente, para arrendamento ou para promoção imobiliária pode originar tratamentos fiscais diferentes.
Por exemplo, nas situações em que tenha sido aplicada a taxa reduzida de IVA à construção ou reabilitação de um imóvel destinado à venda para habitação própria e permanente, o incumprimento das condições de afetação pelo adquirente pode determinar um agravamento de IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável, salvo as exceções legalmente previstas.
Este exemplo demonstra que os benefícios associados à construção e à aquisição devem ser analisados em conjunto, evitando decisões baseadas apenas na poupança fiscal inicial.
O que deve confirmar antes de comprar um imóvel?
Antes de avançar com a aquisição, é importante avaliar os encargos fiscais e confirmar se existem benefícios aplicáveis à sua situação.
Entre os principais aspetos a verificar estão:
- Finalidade do imóvel – se será destinado a habitação própria e permanente, arrendamento ou investimento;
- Condições do comprador – se reúne os requisitos para beneficiar de isenções, nomeadamente no âmbito do IMT Jovem;
- Valor de aquisição – se respeita os limites definidos para os benefícios fiscais;
- Benefícios municipais – se existem isenções ou reduções de impostos aplicáveis ao imóvel;
- Prazos e obrigações – se estão reunidas as condições necessárias para obter e manter os benefícios, especialmente nos investimentos destinados ao arrendamento.
Uma análise prévia permite identificar oportunidades de poupança fiscal e evitar a aplicação indevida de benefícios.
Uma aquisição informada começa pelo enquadramento fiscal
O Novo Pacote da Habitação reforçou os incentivos à aquisição e ao investimento em imóveis habitacionais, mas a aplicação das diferentes medidas exige uma avaliação individual.
O IMT, o Imposto do Selo e o IMI podem representar encargos relevantes, pelo que conhecer os benefícios disponíveis é essencial para tomar decisões mais informadas.
Se está a ponderar adquirir um imóvel, investir no mercado de arrendamento ou desenvolver um projeto habitacional, a equipa mmconta está disponível para o ajudar a analisar o respetivo enquadramento fiscal.