O Novo Pacote da Habitação trouxe alterações relevantes ao IVA aplicável à construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação.
Uma das medidas com maior impacto é a possibilidade de aplicar a taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas. No entanto, esta taxa não se aplica automaticamente a todas as obras em imóveis habitacionais, sendo necessário verificar o destino do imóvel e as condições previstas no novo regime.
Neste artigo explicamos quando podem ser aplicados os 6%, as diferenças entre empreitadas e subempreitadas e os principais cuidados a ter na aplicação das novas regras.
Uma nova taxa reduzida para determinadas empreitadas
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma verba na Lista I anexa ao Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação.
No Continente, esta taxa corresponde a 6%, em vez da taxa normal de 23%.
O regime abrange, nomeadamente, imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente e imóveis destinados ao arrendamento habitacional, desde que sejam respeitados os limites previstos na lei.
Em 2026, o valor máximo de venda relevante para este regime é de 660.982 euros e, no caso do arrendamento, a renda mensal não pode ultrapassar 2.300 euros.
Quando se aplica o IVA a 6%?
O simples facto de estar em causa uma obra de habitação não é suficiente para beneficiar da taxa reduzida.
Nos imóveis destinados à venda, é necessário que a aquisição se destine a habitação própria e permanente e que sejam cumpridos os prazos e formalidades previstos no regime.
No caso do arrendamento habitacional, o primeiro contrato deve entrar em vigor dentro do prazo legal e o imóvel deverá permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Devem ainda ser respeitados os limites máximos de venda ou renda aplicáveis. O incumprimento das condições poderá obrigar à regularização do IVA pela diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal.
Construção e reabilitação não significam qualquer tipo de obra
A nova verba abrange empreitadas de construção e de reabilitação, permitindo que tanto imóveis novos como projetos de reabilitação possam beneficiar do regime quando cumpram os respetivos requisitos.
É, contudo, importante distinguir estas operações de trabalhos isolados de reparação, manutenção, conservação ou beneficiação.
Estes trabalhos podem ser considerados serviços de construção civil para outros efeitos do IVA, nomeadamente para a inversão do sujeito passivo, mas isso não significa que beneficiem automaticamente da taxa de 6% prevista no Pacote da Habitação.
Esta distinção torna-se particularmente relevante nas intervenções em edifícios existentes, onde diferentes trabalhos podem ter enquadramentos fiscais distintos.
Empreitadas e subempreitadas: atenção ao enquadramento
A empreitada contratada pelo dono da obra e as subempreitadas utilizadas na sua execução não têm necessariamente o mesmo tratamento fiscal.
A aplicação da nova taxa reduzida está associada à empreitada que reúne as condições previstas no regime. As subempreitadas não beneficiam automaticamente dos 6% apenas por integrarem uma obra elegível.
Por exemplo, se um promotor contratar um empreiteiro para construir um imóvel abrangido pelo novo regime e este recorrer a outra empresa para executar parte dos trabalhos, a empreitada principal poderá beneficiar dos 6%, enquanto a subempreitada seguirá o respetivo enquadramento fiscal.
Por isso, cada relação contratual deve ser analisada de forma autónoma.
Quem liquida o IVA?
Outra alteração com impacto prático está relacionada com a inversão do sujeito passivo, também conhecida como autoliquidação.
Nas empreitadas abrangidas pela nova verba, quando o adquirente seja sujeito passivo de IVA, cabe-lhe proceder à liquidação do imposto. Esta regra aplica-se mesmo em determinadas situações em que o adquirente pratique operações isentas.
Nestes casos, o prestador emite a fatura sem liquidar IVA, com a menção “IVA – Autoliquidação”, e o adquirente procede ao respetivo apuramento na declaração periódica.
É, por isso, um ponto que exige particular atenção na emissão e conferência das faturas.
Obras em condomínios e intervenções de conservação
O facto de uma obra ser realizada num condomínio ou num edifício habitacional não determina, por si só, a aplicação dos 6%.
Uma intervenção numa fachada, cobertura, zona comum ou instalação técnica poderá enquadrar-se como conservação, reparação ou reabilitação, dependendo da natureza e extensão dos trabalhos.
O mesmo acontece com as obras de beneficiação. Antes de considerar a aplicação da nova taxa reduzida, é necessário perceber se estamos efetivamente perante uma empreitada de reabilitação abrangida pelo regime ou apenas perante trabalhos de manutenção ou melhoria.
E se o dono da obra for um particular?
Quando o dono da obra é uma pessoa singular sem atividade empresarial ou profissional, o funcionamento é diferente.
Nestes casos, o empreiteiro não aplica diretamente a taxa de 6% na fatura ao abrigo da nova verba. O Pacote da Habitação criou, contudo, um regime específico para determinadas situações de construção própria de habitação própria e permanente.
O particular suporta inicialmente o IVA à taxa normal e poderá posteriormente solicitar a restituição da diferença entre o valor efetivamente suportado e o montante equivalente à aplicação da taxa reduzida, desde que cumpra os requisitos previstos.
Importa ainda notar que este mecanismo de restituição está previsto para empreitadas de construção própria, não funcionando da mesma forma para obras de reabilitação.
6% ou 23%: o impacto na prática
A diferença entre as duas taxas pode ter um impacto financeiro significativo.
Imagine uma empreitada de 100.000 euros que reúne todas as condições para beneficiar da taxa reduzida:
- IVA a 6%: 6.000 euros;
- IVA a 23%: 23.000 euros;
- Diferença: 17.000 euros.
Este exemplo demonstra a relevância do correto enquadramento da operação. Uma aplicação indevida dos 6% poderá obrigar à regularização posterior do imposto pela diferença para a taxa normal, acrescida dos encargos aplicáveis.
Prazos que não devem ser ignorados
A aplicação do novo regime está também dependente de diferentes marcos temporais.
Entre outros aspetos, podem ser relevantes as datas associadas ao pedido de licenciamento ou comunicação prévia, à exigibilidade do IVA e, posteriormente, à venda do imóvel ou entrada em vigor do primeiro contrato de arrendamento.
Por exemplo, para efeitos das condições posteriores à construção ou reabilitação, a concretização da venda ou o início do primeiro contrato de arrendamento deve ocorrer, em determinadas situações abrangidas pelo regime, no prazo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização.
Por isso, mais do que olhar apenas para a taxa aplicável à fatura, é importante acompanhar os prazos associados à operação desde o início do projeto.
Um regime vantajoso, mas que exige validação
A aplicação do IVA a 6% pode representar uma vantagem significativa nos projetos de construção e reabilitação habitacional, mas depende do enquadramento concreto de cada operação.
O tipo de obra, o destino do imóvel, o valor de venda ou da renda, os prazos e a relação entre os diferentes intervenientes podem determinar tratamentos fiscais distintos.
Antes de aplicar a taxa reduzida, é recomendável confirmar se estão reunidas todas as condições e garantir que o processo se encontra devidamente documentado.
Se pretende perceber como as novas regras de IVA do Pacote da Habitação se aplicam ao seu projeto de construção ou reabilitação, a equipa da mmconta está disponível para o apoiar na análise do respetivo enquadramento fiscal. Fale connosco.