O Novo Pacote da Habitação trouxe várias alterações fiscais com impacto no mercado de arrendamento. Entre as principais novidades estão uma nova taxa reduzida de IRS para determinadas rendas habitacionais e novos benefícios associados ao reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento.
Para os senhorios, estas medidas podem representar uma redução significativa da carga fiscal, mas a sua aplicação depende do cumprimento de condições específicas. Neste artigo explicamos as principais alterações no IRS, quem pode beneficiar e que cuidados devem ser considerados.
Nova taxa de IRS de 10% para o arrendamento habitacional
Uma das principais novidades é a criação de uma taxa autónoma de IRS de 10% sobre rendimentos prediais da categoria F provenientes de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda de valor moderado.
Em 2026, considera-se renda moderada aquela que não ultrapasse 2.300 euros por mês. O benefício aplica-se aos rendimentos obtidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Na prática, esta medida pode traduzir-se numa redução relevante do imposto suportado pelos proprietários que coloquem imóveis no mercado de arrendamento dentro destes limites. Importa, contudo, verificar o valor mensal da renda nos termos previstos na lei, uma vez que o cálculo considera o valor anual do contrato dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.
E os contratos de longa duração?
A nova taxa de 10% não elimina os benefícios fiscais já existentes para determinados contratos de arrendamento de longa duração. Sempre que o regime associado à duração do contrato resulte numa taxa de tributação mais favorável, o senhorio pode continuar a beneficiar dessa taxa, sem ter de optar pelo novo regime.
A análise deve, por isso, ser feita caso a caso, considerando o valor da renda, a duração do contrato e as respetivas renovações.
Aplicação a contratos já existentes
Os contratos iniciados antes de 1 de janeiro de 2026 também podem beneficiar da taxa de 10% relativamente aos rendimentos obtidos a partir dessa data, desde que cumpram as condições previstas, nomeadamente quanto à finalidade habitacional e ao limite da renda.
Este ponto é particularmente relevante para senhorios com contratos em vigor, que deverão confirmar se o respetivo enquadramento permite beneficiar da nova tributação.
O que acontece à retenção na fonte?
O pacote introduziu também uma redução da retenção na fonte associada a estes rendimentos. Quando as rendas sejam pagas por entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada e estejam obrigadas a efetuar retenção, a taxa aplicável aos rendimentos abrangidos pelo novo regime passa de 25% para 10%.
A alteração produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026. Nos casos em que tenham sido efetuadas retenções superiores, poderá ser necessário analisar a respetiva regularização.
Saiba o impacto na prática
Imagine um senhorio que recebe uma renda mensal de 1.500 euros por um imóvel destinado exclusivamente a habitação. Ao longo do ano, obtém 18.000 euros de rendimentos prediais. Admitindo 2.500 euros de encargos fiscalmente dedutíveis, o rendimento líquido seria de 15.500 euros.
Com uma tributação de 25%, o imposto correspondente seria de 3.875 euros. Aplicando a nova taxa de 10%, o imposto sobre o mesmo rendimento líquido seria de 1.550 euros, uma diferença de 2.325 euros.
O exemplo mostra o impacto potencial do novo regime, embora a situação concreta de cada proprietário deva ser analisada individualmente.
E as despesas suportadas pelo senhorio?
A criação da taxa de 10% não altera, por si só, a forma de apuramento dos rendimentos prediais. Os encargos fiscalmente dedutíveis continuam a ser considerados na determinação do rendimento líquido da categoria F, de acordo com as regras gerais aplicáveis.
Por isso, continua a ser importante manter organizada a documentação relativa aos encargos associados ao imóvel e confirmar quais podem ser considerados para efeitos fiscais.
Mais-valias: novo benefício para quem reinveste no arrendamento
O Novo Pacote da Habitação introduziu ainda um incentivo para quem vende um imóvel destinado a habitação e pretende reinvestir no mercado de arrendamento.
Os ganhos resultantes da transmissão podem beneficiar de exclusão de tributação de mais-valias quando o valor de realização, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo utilizado na aquisição, seja reinvestido na compra de outro imóvel situado em Portugal e destinado ao arrendamento habitacional com renda dentro dos limites previstos.
O reinvestimento pode ser realizado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, devendo o contribuinte manifestar essa intenção na declaração de IRS relativa ao ano da alienação. Quando apenas parte do valor seja reinvestida, o benefício é aplicado proporcionalmente.
Condições para manter o benefício
A exclusão de tributação das mais-valias está sujeita a condições que se prolongam para além da aquisição do novo imóvel. Entre os principais requisitos, o imóvel deverá ser colocado no mercado de arrendamento dentro do prazo previsto e permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Durante esse período, a renda não poderá ultrapassar o limite de renda moderada e o imóvel não deverá ser vendido ou doado. O incumprimento destas condições pode determinar a perda do benefício e a posterior tributação da mais-valia.
O que devem os senhorios rever?
As novas medidas tornam o arrendamento habitacional fiscalmente mais atrativo em várias situações, mas exigem uma análise cuidada de cada contrato. Antes de aplicar qualquer benefício, importa confirmar:
- Valor da renda – se respeita o limite aplicável e a forma de cálculo prevista para o ano;
- Finalidade do contrato – se o imóvel se destina exclusivamente ao arrendamento habitacional;
- Duração e renovações – para perceber se existe uma taxa de tributação ainda mais favorável;
- Encargos dedutíveis – quais podem ser considerados no apuramento do rendimento predial;
- Reinvestimento de mais-valias – se são cumpridos os prazos e as condições necessárias para manter o benefício.
Avaliar cada situação antes de aplicar o benefício
O Novo Pacote da Habitação criou novas oportunidades de redução da carga fiscal para proprietários que disponibilizem imóveis para arrendamento habitacional, mas os benefícios não se aplicam automaticamente a todas as situações.
O valor da renda, as características do contrato e o cumprimento dos prazos podem determinar diferenças importantes na tributação. Se pretende perceber como as novas regras de IRS e os benefícios fiscais associados ao arrendamento se aplicam à sua situação, a equipa da mmconta está disponível para o ajudar a avaliar o enquadramento mais adequado. Fale connosco.