O arrendamento considerado de longa duração, pressupõe a celebração de um contrato entre duas partes, o senhorio e o inquilino.
O senhorio é o proprietário do imóvel e o inquilino aquele que arrenda a casa, pagando mensalmente uma renda ao senhorio, pelo uso desse imóvel.
Este contrato, celebrado entre ambos, e de acordo com as regras constantes do Código Civil e do Novo Arrendamento Urbano (NRAU), terá que ser comunicado à AT – Autoridade Tributária e Aduaneira, através do Modelo 2, por transmissão eletrónica de dados no portal das finanças.
Somente os senhorios cujas rendas, no ano anterior, não tenham ultrapassado os 838,44 euros, ou que tenham mais do que 65 anos, podem continuar a comunicar os contratos, em papel, no serviço de finanças.
De referir ainda que no caso de o imóvel possuir vários senhorios, esta comunicação terá que ser feita por um deles e identificados os restantes senhorios.
A comunicação é então feita no portal das finanças, entrando na área “Arrendamento” e a seguir clicar em “Comunicar Inicio de Contrato”.
Benefícios Fiscais para os Senhorios
Os senhorios que aderirem ao programa do governo relativo ao arrendamento acessível poderão ganhar 15 pontos percentuais, no caso de adesão às rendas acessíveis, e 26 pontos percentuais para os que celebrarem contratos de longa duração, revelou o ECO online.
O diploma, publicado em Diário da República, prevê que para um contrato superior a dois anos a taxa a aplicar em sede de IRS seja reduzida 2 pontos percentuais, para 26. Já nos contratos de cinco anos a redução prevista é de 5 pontos percentuais, para 23. E ainda há mais dois escalões de tributação: para os contratos entre 10 e 20 anos será aplicada uma taxa de 14 pontos percentuais, ao passo que nos contratos superiores a 20 anos se aplica uma taxa de 10 pontos percentuais.
A lei autoriza ainda a criação do Programa de Arrendamento Acessível, mediante o qual os senhorios vão poder beneficiar de uma isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, em sede de IRS e de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC), desde que a renda seja inferior a 20 pontos percentuais dos preços de mercado e os arrendatários não tenham de suportar uma taxa de esforço superior a 35 pontos percentuais.
- Critérios a Obedecer
Os senhorios terão de cumprir três critérios: os contratos de arrendamento terão de ter um mínimo de três anos; será obrigatório contratar um seguro de renda e o alojamento terá de cumprir critérios de qualidade.
- Rendas acessíveis variam
Os senhorios que façam contratos de arrendamento longos com os inquilinos com vista a uma taxa de IRS mais vantajosa, só terão direito ao benefício se cobrarem uma renda considerada acessível.
Contudo, o preço máximo das rendas vai depender de vários fatores como a área do imóvel e de outros fatores que o qualificam (certificado energético, estado de conservação do imóvel, estacionamento, se está mobilado ou equipado). Caso contrário, dois alojamentos com a mesma área, mas em condições diferentes teriam o mesmo valor.
- Rendas de longa duração
Os senhorios poderão vir a ganhar ao longo do ano mais 26 pontos percentuais no arrendamento a longo prazo.
Para além do Programa Arrendamento Acessível, o governo propõe-se a promover os contratos de longo termo.
Assim, o executivo propõe uma descida da taxa liberatória de 28 pontos percentuais para 14 sobre os rendimentos obtidos com as rendas. Esta taxa aplicar-se-á para a generalidade dos contratos de arrendamento entre 10 e 20 anos. Para os contratos superiores a 20 anos a taxa liberatória está prevista nos 10 pontos percentuais.
Como escolher a categoria adequada?
Com a chegada da entrega do IRS, os proprietários de imóveis arrendados deparam-se com uma escolha na tributação das rendas no IRS. A regra geral é a de que as rendas de imóveis são rendimentos prediais integrados na categoria F do IRS. Porém, desde 2015, com o reconhecimento do arrendamento como atividade empresarial, alguns senhorios têm optado pela categoria B.
Embora persistam algumas dúvidas relativamente à melhor opção entre as duas categorias, tudo depende dos rendimentos totais do contribuinte, sendo que o mesmo poderá fazer uma simulação de maneira a confirmar qual a alternativa mais vantajosa.
- Categoria F
A primeira modalidade de tributação das rendas que surgiu na sequência do arrendamento urbano, de 2012 – categoria F – é a aplicação de uma taxa especial de 28 pontos percentuais, a qual entrou em vigor em 2013.
Isto significa que os rendimentos prediais não serão somados aos restantes rendimentos que o proprietário tenha de outras categorias.
Escolhendo a categoria F do IRS, aplicando a taxa especial às rendas, o rendimento que o agregado familiar tiver tido durante o ano será dividido: as rendas pagam 28 pontos percentuais
de IRS e os demais rendimentos (como salários ou pensões) pagam a taxa de imposto que lhes corresponder, de acordo com o respetivo valor.
A tributação dos rendimentos da categoria F é feita através preenchimento do Anexo F do Modelo 3 do IRS.
- Categoria B
Uma segunda modalidade aplicável aos senhorios é a opção de tributarem os seus rendimentos prediais no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), ou seja, exercendo a atividade de arrendamento como uma atividade económica.
Os senhorios estarão na condição de empresários em nome individual, sendo que os valores das rendas serão incluídos na declaração anual de rendimentos no anexo B e obrigatoriamente englobados com os restantes rendimentos que o contribuinte tenha, das categorias A (trabalho dependente), H (pensões) ou G (outros rendimentos), quando sujeitos a englobamento.
Com a categoria B o englobamento é obrigatório, sendo que os contribuintes que façam esta opção deixam de poder beneficiar da taxa especial de 28 pontos percentuais
inerente à categoria F, sujeitando-se desta forma às taxas progressivas de imposto que vão sendo mais altas consoante o rendimento total aumenta.
Na categoria B existem dois regimes optativos: o regime simplificado e o da contabilidade organizada (obrigatório para quem tem rendimentos superiores a 200 mil euros).
Optando pela categoria B, terá de passar os recibos verdes eletrónicos, à semelhança do que acontece com os trabalhadores independentes.
Os senhorios que queiram ser tributados por esta categoria têm que apresentar uma declaração de início de atividade através do Portal das Finanças.
Para quem já tenha atividade aberta como independente, apenas terá de apresentar uma declaração de alterações para incluir esta atividade adicional. Os contribuintes deverão também informar o Fisco sobre o regime que escolhem, se o simplificado ou o da contabilidade organizada.
Dentro da categoria B, qual o regime mais vantajoso, o simplificado ou o da contabilidade organizada?
Tudo dependerá das características de cada proprietário e dos rendimentos que aufere.
Por norma, optar pela tributação dos rendimentos prediais no âmbito da categoria B, como atividade económica, apenas se apresenta objetivamente mais favorável para rendimentos muito elevados e que possam justificar uma organização empresarial como contabilidade organizada.
À partida, o regime simplificado não oferece grande atrativo, uma vez que o rendimento líquido não é determinado por nenhum coeficiente, mas é apurado tal como se fosse determinado na categoria F.
Por sua vez, o regime da contabilidade organizada oferece grandes vantagens, seja em termos de deduções que se alargam aos encargos financeiros (juros pagos pelo financiamento da aquisição de prédios para arrendar), às amortizações dos imóveis e a todas as outras despesas relacionadas com a obtenção dos rendimentos.
Fontes: https://dicasfiscais.com/o-arrendamento-e-o-iva-10968/